Civislend

Civislend es una plataforma española de crowdlending inmobiliario: muchos inversores prestan dinero a un promotor y cobran un interés fijo cuando lo devuelve, con un inmueble respaldando la deuda. Su producto es de los más limpios del mercado español (solo deuda, cero comisiones para el inversor, dinero custodiado en una entidad de pago autorizada) y en todas las operaciones que hemos podido observar la garantía era hipoteca de primer rango. Lo que no publica en ningún sitio que un lector pueda leer es cuántos de sus préstamos han ido mal.

★★★★ Crowdlending conservador y autorizado, con un punto ciego en la información de impagos. Punteo Inverscopio: 7,6 / 10

En breve: Sociedad constituida en 2016, registrada en la CNMV en octubre de 2017 como Plataforma de Financiación Participativa bajo la Ley 5/2015 y autorizada como Proveedor de Servicios de Financiación Participativa (PSFP) con el número 8 desde el 20 de octubre de 2023 bajo el reglamento europeo. Más de 393 millones de euros financiados en 191 proyectos, de los que 95 ya se han reembolsado por completo (datos de la propia plataforma, 10 de agosto de 2026). Rentabilidad anunciada del 10% al 13% nominal anual; en los proyectos ya cerrados, un 13% de rentabilidad total en unos 15 meses, es decir, alrededor del 10,4% anual. Inversión mínima de 250 €, sin comisiones para el inversor.

De un vistazo

Qué es Civislend en 60 segundos

Civislend conecta a inversores particulares con promotores inmobiliarios que necesitan financiación. Tú prestas dinero (desde 250 €) junto a otros inversores y cobras un interés fijo cuando el promotor devuelve el préstamo, normalmente entre 11 y 24 meses después. Quien pide el préstamo no es la empresa principal del promotor, sino una sociedad creada solo para ese proyecto (una SPV o sociedad vehículo, una empresa que existe únicamente para esa operación, de modo que sus riesgos no contaminan al resto). En las ocho operaciones que hemos podido observar en el catálogo público, todas llevaban hipoteca de primer rango: si el promotor no paga, el inmueble responde antes que cualquier otro acreedor. Civislend no te cobra nada a ti; le paga el promotor, entre el 4% y el 8,25% del préstamo. Y no hay forma de salir antes del vencimiento, porque no existe mercado secundario.

Puntos fuertes

• Hipoteca de primer rango en cada operación observada. Los ocho proyectos visibles en el catálogo público el 2 de septiembre de 2026 se describían como “préstamo con garantía hipotecaria de primer rango”: si el promotor no paga, el inmueble responde antes que cualquier otro acreedor. Es la garantía más fuerte que existe en el crowdlending. Conviene decirlo con precisión: es lo que hemos observado operación a operación, no una política declarada por la plataforma (ver la sección siguiente). En muchas operaciones añade además capas extra: fianza de la matriz del promotor y pignoración de las participaciones de la sociedad vehículo.

• Autorización europea completa, y la migración está hecha. Civislend se registró en la CNMV en octubre de 2017 bajo el antiguo régimen español (Ley 5/2015) y después convirtió esa inscripción al régimen europeo armonizado: el registro de la CNMV la recoge como Proveedor de Servicios de Financiación Participativa con efectos desde el 20 de octubre de 2023, con el número 8. Son dos fechas distintas y no conviene mezclarlas: la conversión no fue automática y no todas las plataformas españolas la completaron. El régimen europeo aporta documento informativo por proyecto, test de conocimientos de entrada, plazo de reflexión de cuatro días y límites de inversión. Lo que no aporta: tu capital no está cubierto por el fondo de garantía de inversiones ni por el de depósitos, y la CNMV supervisa la plataforma, no los proyectos. Civislend lo dice en su propio pie de página, algo que no todos hacen.

• El inversor no paga nada. Leído directamente de su folleto de tarifas publicado: ninguna comisión por usar la plataforma, ni por estructuración, ni por abrir o mantener el monedero en la entidad de pago, ni por entradas y salidas de dinero. El promotor paga entre el 4% y el 8,25% más IVA, descontado del importe del préstamo, y un 10% más IVA sobre lo recuperado tras un impago. Es una alineación limpia del lado del inversor, y está publicada con detalle poco habitual.

• Entrada baja y dinero fuera del balance de la plataforma. El mínimo por proyecto es de 250 €, la mitad de lo que piden Urbanitae o Wecity. El dinero de los clientes se custodia en Lemonway SAS, entidad de pago francesa supervisada por la ACPR, contra cuenta en Banco Sabadell, no en el balance de Civislend.

• El dinero está volviendo, y eso sí es un resultado consolidado. 95 de los 191 proyectos se han reembolsado íntegramente, capital e intereses, con una rentabilidad total media del 13% en unos 15 meses (alrededor del 10,4% anual, cálculo nuestro). No es una previsión ni una horquilla publicitaria: es el desenlace ya cerrado de la mitad de los proyectos que la plataforma ha hecho nunca, y es la cifra más útil que publica. A eso se añaden nueve ejercicios consecutivos de cuentas anuales auditadas publicadas voluntariamente, de 2017 a 2025.

Cosas a vigilar

• La información de morosidad existe dentro de una captura de pantalla, y en ningún otro sitio. Es el hallazgo que más pesa en esta ficha. La página de estadísticas de Civislend dice, con sus propias palabras, que publica de forma visible los proyectos con más de 90 días de retraso en el cumplimiento de sus obligaciones, “considerados en impago según los criterios definidos por la normativa europea de financiación participativa”. Hecha la promesa, la página la cumple con una imagen: una captura de pantalla cuyo propio nombre de archivo la fecha el 8 de octubre de 2025, once meses antes de esta revisión. Una imagen no la puede leer un buscador, ni un lector de pantalla, ni una herramienta de verificación; no lleva fecha en el texto, no hay archivo de versiones anteriores y ninguna de sus cifras aparece escrita en la página. Por separado, en todo el catálogo público de proyectos no vimos ni una sola ficha con etiqueta de retraso, mora, prórroga o ejecución: los estados disponibles eran “en curso”, “financiado”, “reembolsado”, “en estudio” y “programado”. No pudimos leer la imagen y por tanto no podemos decirte qué hay dentro. Lo que sí podemos decirte es que esas cifras existen en un solo lugar y en el formato menos útil posible para quien quiera comprobarlas.

• No encontramos publicación del artículo 20 ni declaración anual de resultados. El artículo 20 del reglamento europeo obliga a las plataformas autorizadas a publicar cada año las tasas de impago de los proyectos ofrecidos durante al menos los 36 meses anteriores, con el método del Reglamento Delegado (UE) 2022/2115. Revisamos la web, las páginas legales, la información al cliente, el FAQ, el blog y las estadísticas, y no la encontramos. La página de información al cliente cita el reglamento repetidamente para advertencias de riesgo y para el test de conocimientos del artículo 21, pero nunca para el artículo 20. Es una ausencia, no un incumplimiento probado, y es lo primero que hay que preguntarle a la empresa. Pero hoy un inversor que quiera saber con qué frecuencia fallan los préstamos de Civislend no puede averiguarlo en Civislend.

• La cartera es demasiado joven para haber enseñado sus pérdidas. Haz la cuenta con sus propias cifras: 34,4 M € prestados en 2023, 80,6 M € en 2024, 128 M € en 2025 y 118 M € en los siete primeros meses de 2026. Son 361 M € de los 393 M € prestados en toda su historia, es decir, el 92% desplegado en los últimos 44 meses (cálculo de Inverscopio sobre las cifras anuales publicadas por la plataforma). Con un plazo medio de unos 15 meses, la mayor parte de ese dinero todavía no ha llegado a la fecha en la que un promotor podría dejar de devolverlo. Un historial limpio sobre una cartera así de joven es el resultado esperado tanto si el análisis de riesgos es excelente como si simplemente no se ha puesto a prueba. Y por eso aquí importan más los números absolutos que los porcentajes: con 96 proyectos todavía vivos, que falle una sola operación de 5 M € (y la plataforma ha hecho alguna de ese tamaño) es un suceso mucho mayor de lo que sugeriría cualquier ratio.

• La hipoteca del 100% es un patrón observado, no una política declarada. Todas las operaciones que vimos la llevaban, y la comunicación de la plataforma se apoya mucho en la garantía real. Pero su propio FAQ dice solo que “todos los proyectos cuentan con garantías, ya sean hipotecarias, fianza corporativa y/o pignoración de participaciones”, tres alternativas, y su comunicación de agosto de 2026 habla de garantías reales “o estructuras vinculadas al activo inmobiliario” que “en muchas operaciones pueden incluir hipoteca”. Eso es bastante más débil que un compromiso de política, y es el lenguaje de la propia empresa. Además, en ningún punto de la web pública se dice quién ostenta esa hipoteca por cuenta de los inversores, si hay un agente de garantías independiente de Civislend detrás, ni qué pasaría con ella si la plataforma desapareciera. Y ejecutar una hipoteca en España lleva tiempo, a menudo más de un año, durante el cual el valor del inmueble puede moverse en tu contra.

• Las cifras de titular no cuadran entre las propias páginas de Civislend. El mismo día encontramos: 96 proyectos completados en una nota al pie de la página de estadísticas frente a 95 reembolsados en la nota del blog de agosto; 128 M € en 53 proyectos para 2025 en esa nota de agosto frente a 133,4 M € en 55 proyectos para el mismo año en la de enero; y 361 M € en 183 proyectos publicados en prensa el 16 de julio frente a 393 M € en 191 el 10 de agosto, un salto de 32 M € y ocho proyectos en veinticinco días. Ninguno de los contadores de la home o de estadísticas se muestra como texto. Cada desajuste por separado es pequeño; juntos significan que un inversor no puede fijar el tamaño de la plataforma en una sola cifra fechada. Nosotros tampoco pudimos.

• Concentración, iliquidez y una sociedad operadora que no hemos podido verificar. Todo esto es un país, un sector y, hasta ahora, un solo ciclo de mercado. No hay mercado secundario, así que el dinero queda atado hasta el cierre. Los límites del minorista (3.000 € por proyecto y 10.000 € en doce meses para quien no sea inversor acreditado) limitan estructuralmente el número de posiciones, lo que juega en contra de la diversificación que el mínimo de 250 € pretende facilitar. Y no hemos podido comprobar la situación financiera de la sociedad: los nueve PDF de cuentas anuales son escaneos sin capa de texto, así que ingresos, resultado, patrimonio neto, redacción sobre empresa en funcionamiento y tipo de opinión de auditoría nos son desconocidos. Publicar unas cuentas que no se pueden leer es mejor que no publicarlas, pero no tanto como parece.

Cómo funciona

1. Regístrate y pasa el test de conocimientos. Creas la cuenta, subes tu documentación y completas el test de entrada y la simulación de pérdidas que exige el artículo 21 del reglamento europeo. Te aprueban documentos Civislend y después la entidad de pago. Ojo: el catálogo de proyectos está cerrado a quien no ha iniciado sesión, así que no puedes examinar operaciones antes de registrarte.
2. Se abre un monedero a tu nombre. El dinero se queda en Lemonway SAS, entidad de pago francesa supervisada por la ACPR, contra cuenta en Banco Sabadell. No está en el balance de Civislend. Abrirlo y mantenerlo es gratis.
3. Ingresa y elige tú las operaciones. Transferencia SEPA o tarjeta. Mínimo 250 € por proyecto. No hay herramienta de inversión automática, así que cada asignación es una decisión manual. Si no eres inversor acreditado, tienes un límite de 3.000 € por proyecto y 10.000 € en doce meses, y cuatro días para cancelar.
4. Espera al cierre de la ronda. Si un proyecto capta menos del 90% de su objetivo, se liberan los compromisos. Entre el 90% y el 100%, y una vez firmado el contrato de préstamo, tu dinero pasa al monedero del proyecto y de ahí al promotor.
5. Cobra intereses y después capital. Los pagos vuelven por el monedero según el calendario pactado, con retención española del 19% sobre los intereses en origen. Si el promotor se retrasa, Civislend dice que informará a los inversores, emprenderá acciones legales y cargará al prestatario un interés de demora anual adicional hasta la resolución. En la parte del FAQ dirigida a promotores se menciona además un fondo de reserva en la entidad de pago como posible fuente del pago fallido, pero sin tamaño, límite ni regla de dotación.

Para quién es (y para quién no)

Civislend encaja bien con el inversor que ya tiene una cartera diversificada y quiere una pata de deuda inmobiliaria española con garantía real detrás, ticket de entrada bajo y sin comisiones que se coman la rentabilidad. Los 250 € de mínimo son realmente bajos para este tipo de activo, la mitad de lo que pide Urbanitae, y la estructura de comisiones es limpia. Si valoras que la plataforma esté autorizada por un supervisor europeo, que tu dinero se custodie en una entidad de pago autorizada y no en la propia plataforma, y que existan nueve ejercicios de cuentas auditadas publicadas, el paquete es razonable para un 10-11% anual realista.

No es para ti si necesitas liquidez, porque no hay salida antes del vencimiento; si quieres una asignación automática, porque no hay inversión automática; si intentas diversificar fuera del ladrillo español, porque esto es esencialmente eso; y, sobre todo, si tu método exige revisar el historial de impagos publicado antes de comprometer dinero, porque a día de hoy ese historial no está disponible en forma legible.

Comparativa

Civislend frente a Urbanitae. Las dos están autorizadas por la CNMV y las dos son de Madrid. Urbanitae es varias veces mayor y ofrece equity además de deuda, lo que sube su rentabilidad de titular y añade una categoría de riesgo que Civislend no tiene, porque el equity no lleva garantía alguna. Civislend es solo deuda, con garantía, y entra desde 250 € frente a los 500 € de Urbanitae. En información de pérdidas ninguna de las dos está bien, pero fallan de forma distinta: Urbanitae publica un “0%” escueto que solo cubre sus préstamos, que son menos de la mitad de su cartera, mientras que Civislend publica una información de mora que solo existe dentro de una imagen. Quien quiera únicamente préstamo garantizado y ticket bajo preferirá Civislend; quien busque tamaño y catálogo, Urbanitae. Las dos te dejan totalmente expuesto al ladrillo español.

Civislend frente a Wecity. Las dos se centran en préstamos inmobiliarios. En las operaciones que hemos observado, Civislend usa siempre hipoteca de primer rango, mientras que Wecity admite garantía hipotecaria o personal según la operación; en los dos casos hay que leer la garantía concreta de cada ficha, porque ninguna de las dos publica una política que obligue a un tipo único de garantía. Civislend entra desde 250 € y Wecity suele pedir algo más.

Civislend frente a EstateGuru. Es la comparación que más enseña, porque EstateGuru es lo que parece un prestamista inmobiliario europeo con hipoteca después de un ciclo completo. También prestaba con hipoteca de primer rango, también creció deprisa, y después una parte grande de su cartera pasó a recuperación, que es donde el valor de una hipoteca se comprueba de verdad y no en un folleto. Civislend no ha pasado por eso todavía, y el 92% de su cartera se ha escrito en los últimos 44 meses. La lección no es que Civislend vaya a seguir el mismo camino: es que “garantizado con inmueble” y “sin pérdidas hasta la fecha” son exactamente las dos frases que EstateGuru podía escribir con verdad en 2020.

Civislend frente a Maclear. Maclear es una plataforma paneuropea con sede en Suiza que diversifica en varios países y sectores (PYME, inmobiliario, factoring) con rentabilidades cercanas al 15%, más altas que el 10-13% de Civislend. A cambio, no opera bajo la CNMV ni el marco ECSP europeo, sino bajo una autorrelación suiza centrada en antiblanqueo. Civislend ofrece menos rentabilidad pero garantía hipotecaria sobre cada préstamo, cobertura regulatoria española y un activo tangible. Son complementarias: Civislend para tu pata inmobiliaria conservadora española, Maclear para diversificar fuera con más rentabilidad y más riesgo.

Preguntas frecuentes

¿Está Civislend autorizada por la CNMV? Sí, y conviene distinguir dos fechas. CIVISLEND PSFP, S.A. se inscribió en la CNMV en octubre de 2017 bajo el antiguo régimen español de plataformas de financiación participativa (Ley 5/2015), y está autorizada como Proveedor de Servicios de Financiación Participativa bajo el Reglamento (UE) 2020/1503 con el número 8 desde el 20 de octubre de 2023. Puedes comprobarlo en el registro público de la CNMV. Ten en cuenta los límites que la propia plataforma señala: los proyectos concretos no están autorizados ni supervisados por nadie, la CNMV no ha revisado su información, y tu capital no está cubierto por el fondo de garantía de inversiones ni por el de depósitos.

¿Cuánto necesito para empezar y cuánto puedo poner? 250 € por proyecto. Si no eres inversor acreditado, el límite es de 3.000 € en un mismo proyecto y 10.000 € en el conjunto durante doce meses.

¿Qué me cobra Civislend? Nada, según su folleto de tarifas publicado: ni comisión de plataforma, ni de estructuración, ni de monedero, ni por transferencias. El promotor paga entre el 4% y el 8,25% más IVA del importe financiado, y un 10% más IVA sobre lo recuperado tras un impago. A tus intereses se les aplica la retención española del 19% en origen.

¿Llevan todos los proyectos garantía hipotecaria? En todas las operaciones que hemos observado, sí: hipoteca de primer rango. Pero es importante decirlo con precisión, porque no es una política que la plataforma declare: su propio FAQ habla de “garantías, ya sean hipotecarias, fianza corporativa y/o pignoración de participaciones”, tres alternativas. Lee siempre qué garantía concreta respalda cada operación. Tampoco está publicado quién ostenta esa hipoteca por cuenta de los inversores.

¿Con qué frecuencia impagan los préstamos de Civislend? No hemos podido establecerlo, y tú tampoco puedes con sus páginas públicas. Civislend dice en su página de estadísticas que publica los proyectos con más de 90 días de retraso, pero las cifras aparecen solo dentro de una imagen fechada por su nombre de archivo en octubre de 2025, y ningún proyecto del catálogo público lleva etiqueta de retraso o impago. No encontramos publicación anual del artículo 20 ni declaración de resultados. Trata cualquier afirmación de “cero impagos” sobre Civislend, incluida la de su propio material antiguo, como no verificada: no la sostiene ninguna información fechada y legible que hayamos podido localizar.

¿Puedo recuperar mi dinero antes de tiempo? No. No hay mercado secundario. Una vez financiado el proyecto, el capital queda comprometido hasta que termine, normalmente entre 12 y 24 meses. El inversor sin experiencia tiene cuatro días de reflexión tras comprometerse.

¿Qué pasa si un promotor no paga? Civislend dice que informará a los inversores, tomará medidas para resolver la situación e iniciará acciones legales, que se devengan intereses de demora hasta la resolución y que ejecutará las garantías. El FAQ dirigido a promotores menciona además un fondo de reserva en la entidad de pago que podría cubrir un pago fallido, y una agencia de recobro si el impago se repite. No se publica nada sobre el tamaño o los límites de ese fondo, ni sobre cuántos proyectos han estado alguna vez en esa situación.

En resumen

Civislend hace bien varias cosas que su grupo de comparables suele hacer mal: completó la autorización europea, no cobra nada al inversor y lo publica en un folleto de tarifas, custodia el dinero en una entidad de pago autorizada, pone hipoteca de primer rango en las operaciones que realmente lista, publica cuentas auditadas todos los años desde 2017, y ha devuelto capital e intereses en 95 proyectos con un 13% real en unos 15 meses. No son cosas menores.

Enfrente: ha cuadruplicado su actividad en tres años, el 92% de todo lo que ha prestado ha salido en los últimos 44 meses, y no publica, en ninguna forma que un lector pueda usar, cómo ha ido esa actividad cuando ha ido mal. Promete mostrar de forma visible los proyectos retrasados y cumple la promesa con una imagen sin fecha en el texto. Mientras eso no cambie, invertir en Civislend es apostar por una calidad de garantía que puedes examinar operación a operación, pero sin la evidencia de cartera que te diría si esa garantía ha tenido que hacer su trabajo alguna vez. Dimensiona la posición en consecuencia y pídele a la empresa las cifras del artículo 20 antes de comprometer dinero.

Informativa de afiliación

Inverscopio puede recibir una comisión por algunos enlaces de este sitio. Civislend no es actualmente un socio de afiliación; su posición en la clasificación es puramente editorial. Última revisión: 2 de septiembre de 2026. Redacción de Inverscopio.

Fuentes

1. Civislend, sitio oficial (consultado el 2 de septiembre de 2026)
2. Civislend, página de estadísticas: declaración sobre publicación de proyectos con más de 90 días de retraso y nota al pie de 96 proyectos completados (consultada el 2 de septiembre de 2026)
3. Civislend, catálogo de proyectos: operaciones abiertas y en estudio, descripciones de hipoteca de primer rango y límites de inversión del minorista (consultado el 2 de septiembre de 2026)
4. Civislend, blog: “Más de 118 millones de euros financiados en 46 proyectos en lo que va de 2026”, 10 de agosto de 2026
5. Civislend, información al cliente: entidad de pago, selección de proyectos, advertencias de riesgo y auditor
6. Civislend, preguntas frecuentes: garantías, impago, fondo de reserva
7. Civislend, folleto de tarifas para inversores y promotores (PDF)
8. Civislend, cuentas anuales auditadas 2017-2025
9. CNMV, registro de proveedores de servicios de financiación participativa: CIVISLEND PSFP, S.A., nº 8, CIF A87625778 (consultado el 2 de septiembre de 2026)
10. Reglamento (UE) 2020/1503, artículo 20, y Reglamento Delegado (UE) 2022/2115 sobre el cálculo y la publicación de las tasas de impago

Última actualización: 2 de septiembre de 2026 Redacción: Redacción de Inverscopio

Nota metodológica: los porcentajes derivados (92% de la cartera desplegada en 44 meses, 10,4% anual equivalente, 96 proyectos vivos) son aritmética de Inverscopio sobre cifras absolutas publicadas por la propia plataforma, y así se indican en el texto. La valoración de Trustpilot se ha dejado deliberadamente fuera del cuerpo: la cuenta está en un plan de pago con invitaciones a opinar activadas, y eso es un sesgo que no debemos presentar como punto fuerte.