Urbanitae

Urbanitae es, por volumen, la mayor plataforma de crowdfunding inmobiliario de España: permite a inversores particulares poner dinero, junto a cientos de personas, en proyectos inmobiliarios concretos. Está autorizada por la CNMV con el número 4 y ha pasaportado su actividad a quince países del Espacio Económico Europeo. Ha financiado más de 600 millones de euros en 259 proyectos y ha devuelto unos 190 millones. También publica una frase que dice que su tasa de impago es del 0%. Esa frase habla de préstamos. Los préstamos son menos de la mitad de lo que Urbanitae ha captado.

★★★★ Plataforma sólida y líder de mercado, con información de pérdidas incompleta. Punteo Inverscopio: 8,2 / 10

En breve: Sociedad Urbanitae Real Estate Platform, S.L. (NIF B88393962), inscrita el 24 de mayo de 2019, con sede en Madrid. Autorizada por la CNMV como Proveedor de Servicios de Financiación Participativa nº 4, con efectos desde el 23 de diciembre de 2022. Más de 600 millones de euros financiados en 259 proyectos (144 de equity y 115 de préstamo) según su página de estadísticas; la home dice 266 proyectos y 610 millones el mismo día. Más de 60.000 inversores han recibido pagos desde 2019. Rentabilidad media declarada del 12,2% anual sobre proyectos íntegramente devueltos, inversión mínima de 500 €, sin mercado secundario.

De un vistazo

Qué es Urbanitae en 60 segundos

Urbanitae te permite poner dinero en proyectos inmobiliarios españoles concretos desde 500 €. Hay dos productos y se comportan de forma completamente distinta. En un proyecto de deuda prestas al promotor a un tipo fijo, normalmente con hipoteca de primer rango sobre el activo y un agente de garantías designado para ejecutarla por cuenta de los inversores. En un proyecto de equity se crea una sociedad limitada para ese proyecto y tú entras en su capital mediante una ampliación, de modo que pasas a ser socio en proporción a lo invertido; cobras cuando el inmueble se vende. Si la venta va mal, no hay cupón, no hay hipoteca a tu favor y no hay recompra: asumes la pérdida junto al promotor. Urbanitae está autorizada por la CNMV bajo el reglamento europeo y es, con diferencia, el mayor operador de su mercado.

Puntos fuertes

• Autorización europea completa y presencia transfronteriza real. Urbanitae tiene el número 4 del registro de la CNMV como Proveedor de Servicios de Financiación Participativa bajo el Reglamento (UE) 2020/1503, con efectos desde el 23 de diciembre de 2022, y está autorizada para los dos servicios regulados: colocación sin compromiso firme junto con recepción y transmisión de órdenes, y facilitación de la concesión de préstamos. La ficha de la CNMV recoge libre prestación de servicios en quince estados del EEE, con Italia, Portugal, Francia, Bélgica y Países Bajos desde el 15 de abril de 2023. Se puede comprobar también desde el otro lado: la AMF francesa la incluye en su lista blanca de proveedores europeos que operan en Francia y la FSMA belga la registra como proveedor con estado de origen España.

• Liderazgo de mercado con la profundidad operativa que eso trae. Urbanitae declara el 56,4% de todo el crowdfunding inmobiliario español acumulado desde 2023, más de 125 promotores en la plataforma, más de 250.000 inversiones individuales y 2.900 millones de euros en activos bajo gestión. Publica además su concentración por promotor, que está razonablemente repartida: el mayor, Grupo Abauco, supone un 5%, y los cinco primeros juntos menos del 18%. Para ti eso significa flujo constante de operaciones entre las que elegir, en lugar de aceptar lo que haya listado.

• El capital vuelve, a escala y con la cuenta desglosada. Se han devuelto más de 190 millones de euros en 75 proyectos completados, repartidos en 86 millones de equity y 110 millones de préstamo. Solo en el primer semestre de 2026 la compañía informó de 158 millones transaccionados y más de 68 millones devueltos, con 17 proyectos cerrados a una TIR media del 10%. Más de 60.000 inversores han recibido pagos desde 2019. Se piense lo que se piense del 12,2% de titular, el flujo de devoluciones es real y está desglosado por tipo de producto, cosa que muchos competidores no hacen.

• Separación limpia del dinero de los clientes y plan de cese declarado. Los fondos se custodian en entidades de pago reguladas (Lemonway o Mangopay) en cuentas segregadas por proyecto, y Urbanitae declara que nunca tiene el dinero en su balance. Su página de información al inversor añade que existe un acuerdo con otra entidad para gestionar hasta el final las inversiones y proyectos si la plataforma dejara de operar. Nada de esto es extraordinario en un PSFP autorizado, pero está documentado en lugar de sobreentendido.

• El grupo se ha ampliado hacia la gestión regulada de fondos. En febrero de 2026 el grupo obtuvo licencia de sociedad gestora de instituciones de inversión colectiva (registro nº 299 de la CNMV) y lanzó un primer fondo de hasta 20 millones de euros. Y en diciembre de 2025 se vendió en torno al 5% del capital con una valoración cercana a los 200 millones de euros [dato de prensa, pendiente de contrastar]. Son señales de solidez del grupo, aunque conviene anotar también el reverso: la coexistencia de un fondo propio y una plataforma minorista plantea la pregunta, que Urbanitae no ha respondido públicamente, de cómo se reparten las operaciones entre uno y otra.

Cosas a vigilar

• El “0% de impagos” habla solo de los préstamos, y los préstamos son minoría de la cartera. La página de estadísticas de Urbanitae termina con una frase: “el número total de préstamos impagados a los inversores de Urbanitae es del 0%”. El artículo 20 del Reglamento (UE) 2020/1503 exige publicar anualmente las tasas de impago de al menos los 36 meses anteriores, pero se refiere a ofertas que implican facilitar la concesión de préstamos. Las ofertas de equity quedan fuera por definición: en un proyecto de equity no hay obligación de devolver nada, así que no hay nada que pueda estar impagado en el sentido regulatorio. Con el propio desglose de Urbanitae, los préstamos son 115 de 259 proyectos y unos 248 M € de unos 603 M € financiados, es decir, alrededor del 41% de la cartera por volumen; ese porcentaje es aritmética de Inverscopio, no información publicada por Urbanitae. Los otros 355 millones son equity, y para el equity Urbanitae no publica ninguna métrica de pérdidas. Leer el 0% como una afirmación sobre el conjunto de la plataforma es el error más probable que puede cometer un inversor de Urbanitae, y nada en la web lo impide activamente.

• La información que sí existe no tiene fecha, ni sitio, ni método. Esa frase del 0% no indica periodo cubierto, ni fecha de corte, ni referencia a la ventana de 36 meses, ni al método de cálculo del Reglamento Delegado (UE) 2022/2115. Está al pie de una página de estadísticas de marketing, no en la página formal de información al inversor, que sí cubre riesgos, conflictos, reclamaciones, plan de cese y comisiones, pero no contiene cifra de impago alguna. Tampoco hemos localizado ninguna declaración anual de resultados publicada. Y las propias páginas de la empresa se contradicen: el 2 de septiembre de 2026, la home daba 266 proyectos y 610 M €, y la página de estadísticas 259 proyectos y 600 M €, sin nada que indique cuál está actualizada.

• “Completado” significa devuelto por entero, así que los peores proyectos no pueden entrar en la estadística. La propia nota al pie de Urbanitae define la rentabilidad media como la media de los proyectos íntegramente devueltos, y su blog aclara que se excluyen las devoluciones parciales. La consecuencia no está escrita en la web: un proyecto que se atasca indefinidamente no aparece ni entre los 75 devueltos ni en la línea de impagos. Con nuestra aritmética, 75 de 259 proyectos han completado, así que en torno al 71% de la cartera todavía no ha llegado al punto en el que podría registrarse como pérdida.

• No hay ninguna línea para retrasos, prórrogas o insolvencias. Urbanitae no publica nada sobre proyectos retrasados, prorrogados, en concurso de acreedores o en ejecución hipotecaria, ni sobre tasas de recuperación una vez ejecutada la garantía. Recuentos elaborados por inversores en foros apuntan a que los retrasos son frecuentes, pero son recuentos no auditados, hechos por particulares, y parte de lo que reflejan es simplemente la maduración de la cartera: los citamos como lo que son, no como información de la plataforma. El problema de fondo es que la plataforma no publica nada que permita a un lector comprobarlo.

• El inversor de equity va detrás del banco, sin hipoteca, sin recompra y sin salida. En un proyecto de equity eres socio minoritario de la sociedad del proyecto, y esa sociedad suele llevar por delante un préstamo promotor bancario. La hipoteca y el agente de garantías que Urbanitae describe pertenecen al producto de deuda, no al de equity. No hay mercado secundario ni tablón de anuncios, ni se ha anunciado ninguno, así que la única salida es la venta del inmueble: de 12 a 36 meses en promoción y de 3 a 5 años en proyectos de alquiler. Además, el pacto de socios que rige esas sociedades no se publica, así que las obligaciones de derrama, los derechos de arrastre y acompañamiento y el orden de reparto en la salida no son visibles antes de comprometerte.

Cómo funciona

1. Regístrate y verifica tu identidad. Creas la cuenta y completas el KYC. El FAQ de Urbanitae limita el acceso a españoles, titulares de NIE y sociedades con NIF español, un criterio más estrecho de lo que su pasaporte europeo permitiría.
2. Elige tipo de operación. Los proyectos de deuda pagan un tipo fijo en unos 6 a 18 meses, normalmente con hipoteca de primer rango y agente de garantías. Los de equity te meten en la sociedad del proyecto durante 12 a 36 meses, o 3 a 5 años en proyectos de alquiler con reparto trimestral.
3. Invierte desde 500 €. Muchas operaciones abren con una ronda vinculante de prefinanciación de 24 a 48 horas; si hay exceso de demanda, se prorratea con un suelo de 500 €. El inversor no sofisticado tiene cuatro días de reflexión por el artículo 22 del reglamento europeo.
4. Espera. No hay mercado secundario ni inversión automática. En equity entras en el capital de la sociedad mediante ampliación, sin notario, y tu participación queda registrada.
5. Cobra cuando ocurre el hecho que lo desencadena. Los préstamos devuelven al vencimiento. El equity paga cuando el inmueble se vende y la sociedad se liquida, a prorrata de tu participación. Urbanitae cobra una comisión de apertura del 5% al 7% dentro del objetivo de captación y no te cobra a ti ni cuenta, ni ingresos, ni retiradas.

Para quién es (y para quién no)

Urbanitae encaja bien con el inversor que quiere específicamente exposición al inmobiliario español, tiene capital suficiente para repartir tickets de 500 € entre una docena larga de operaciones y puede dejar el dinero quieto varios años sin ninguna vía de salida. El marco regulatorio es de los más sólidos del segmento, el flujo de operaciones es el más profundo de España, y la pata de deuda, con hipoteca de primer rango y un mecanismo de ejecución designado, es un punto de partida razonable.

No es para ti si necesitas liquidez en algún momento antes de que el proyecto se venda, si quieres diversificación automática, o si te apoyas en estadísticas publicadas de pérdidas para dimensionar posiciones. Tampoco lo es si das por hecho que equity y deuda son variantes de lo mismo: no lo son. Dimensiona la parte de equity como si el dato de pérdidas no existiera, porque no existe.

Comparativa

Urbanitae frente a Wecity. Las dos son plataformas españolas autorizadas por la CNMV, pero Urbanitae juega en otra liga de volumen: es el líder del mercado, mientras que Wecity es más pequeña y especializada en préstamos a promotores. Si valoras tamaño, número de proyectos y capacidad de selección, Urbanitae gana. Comparten el mismo riesgo de concentración en el ladrillo español y, conviene decirlo, ninguna de las dos publica hoy información de impagos que resista un examen exigente.

Urbanitae frente a Civislend. Civislend es crowdlending puro (solo préstamos, con garantía real en todas las operaciones que hemos observado) y entra desde 250 €. Urbanitae ofrece además equity y exige 500 € de mínimo. En información de pérdidas las dos fallan, pero de manera distinta: Urbanitae publica un “0%” legible que solo cubre menos de la mitad de su cartera; Civislend publica una información de mora que solo existe dentro de una imagen. Para quien quiera únicamente deuda con garantía y entrada baja, Civislend es más directa; para quien busque catálogo, tamaño y también equity, Urbanitae es más completa.

Urbanitae frente a EstateGuru. Es la comparación más útil, porque las dos hacen inmobiliario, las dos están autorizadas bajo el reglamento europeo y las dos se metieron en problemas con las añadas de 2021 a 2023. La diferencia está en lo que te enseñan. EstateGuru publica una cartera detallada, incluidos los préstamos en impago y en recuperación, y por eso sus números asustan y su reputación se resintió. Urbanitae publica un 0% y ningún dato de retrasos, y por eso sus números parecen impecables. Con la evidencia disponible, EstateGuru tiene problemas más visibles y Urbanitae los tiene mejor guardados, y quien penalice a la primera mientras confía en la segunda está premiando la transparencia justo al revés.

Urbanitae frente a Maclear. Maclear es paneuropea, con sede en Suiza, y diversifica en varios países y sectores con rentabilidades históricas más altas. A cambio, no opera bajo la CNMV ni bajo el marco ECSP europeo, sino bajo una autorregulación suiza centrada en antiblanqueo, un régimen bastante más ligero. En regulación gana Urbanitae con claridad; en diversificación de país y sector, Maclear. No se sustituyen.

Preguntas frecuentes

¿Está Urbanitae autorizada por la CNMV? Sí. Urbanitae Real Estate Platform, S.L. figura con el número 4 del registro de proveedores de servicios de financiación participativa de la CNMV bajo el Reglamento (UE) 2020/1503, con efectos desde el 23 de diciembre de 2022, autorizada tanto para facilitar préstamos como para colocar valores. Ha notificado quince estados del EEE para prestación transfronteriza, incluidos Italia y Portugal desde el 15 de abril de 2023. Ojo: la autorización trae obligaciones de conducta, información y diligencia debida, pero no trae garantía de depósitos ni esquema de compensación al inversor.

¿El 0% de impagos significa que nadie ha perdido dinero? No. Esa cifra se refiere a los préstamos. Las ofertas de equity quedan completamente fuera del artículo 20 del reglamento europeo, porque no existe obligación de devolución que pueda incumplirse. Según nuestra aritmética sobre las cifras de la propia Urbanitae, los préstamos son en torno al 41% del volumen financiado, así que el dato no puede hablar por los 355 millones restantes. Urbanitae no publica ninguna métrica de pérdidas para el equity, ni cifras de proyectos retrasados, prorrogados o en concurso de ninguno de los dos tipos.

¿Cómo define Urbanitae un proyecto completado? Como aquel en el que el capital se ha devuelto íntegramente; las devoluciones parciales se excluyen. Un proyecto que se atasca sin devolver no cuenta ni en el total de proyectos devueltos ni en la tasa de impago. Con nuestra aritmética, 75 de 259 proyectos han completado hasta la fecha.

¿Qué poseo exactamente en un proyecto de equity? Participaciones de una sociedad limitada española creada para ese proyecto, adquiridas mediante ampliación de capital en proporción a tu inversión y registradas a tu nombre. Cobras cuando el inmueble se vende y la sociedad se liquida. No hay interés fijo, ni hipoteca a tu favor, ni recompra, y normalmente habrá un préstamo promotor bancario cobrando antes que tú.

¿Puedo vender antes de que termine el proyecto? No. Urbanitae no tiene mercado secundario ni tablón de anuncios, y no ha anunciado ninguno. El capital queda comprometido hasta el vencimiento del préstamo o hasta la venta del inmueble.

¿Qué cuesta? Urbanitae declara que su única comisión es la de apertura, del 5% al 7%, incluida dentro del objetivo de captación, y que el inversor no paga nada por cuenta, ingresos ni retiradas. Si cobra alguna comisión de éxito en la salida de los proyectos de equity no se declara ni en un sentido ni en otro.

En resumen

Urbanitae es una plataforma correctamente autorizada, genuinamente dominante en su mercado y con dinero real volviendo a los inversores; su perfil regulatorio es de los mejores del crowdfunding europeo. El problema no es el negocio, es la información. Una sola frase sin fecha diciendo que los préstamos han impagado un 0% está soportando el peso de tranquilizar a los inversores sobre una cartera mayoritariamente de equity, donde la norma que obliga a esa frase no llega y donde Urbanitae ha optado por no publicar nada. Añade una definición de “completado” que deja fuera de todos los titulares a los proyectos atascados, la ausencia total de datos de retrasos y unas cifras de titular que no coinciden entre sus propias páginas, y el resultado es una plataforma probablemente sólida e imposible de verificar como tal desde fuera. Trata la pata de deuda como la parte evaluable y dimensiona el equity como si el dato de pérdidas no existiera, porque no existe.

Informativa de afiliación

Inverscopio puede recibir una comisión por algunos enlaces de este sitio. Urbanitae no es actualmente un socio de afiliación; su posición en la clasificación es puramente editorial. Última revisión: 2 de septiembre de 2026. Redacción de Inverscopio.

Fuentes

1. CNMV, registro de proveedores de servicios de financiación participativa: Urbanitae Real Estate Platform, S.L., NIF B88393962, nº 4, efectos 23/12/2022, con la pestaña de libre prestación de servicios en 15 estados del EEE (consultado el 2 de septiembre de 2026)
2. AMF (Francia), lista blanca de proveedores europeos de financiación participativa que operan en Francia
3. FSMA (Bélgica), registro de proveedores autorizados en otro estado miembro que han notificado Bélgica; estado de origen España
4. BORME, constitución de Urbanitae Real Estate Platform P.F.P., S.L., escritura de 24 de mayo de 2019, y cambio de denominación de 2022
5. Urbanitae, página de estadísticas: 259 proyectos, más de 600 M € financiados, más de 190 M € devueltos, 12,2% de rentabilidad media, reparto equity/deuda, concentración por promotor y la frase sobre la tasa de impago (consultada el 2 de septiembre de 2026)
6. Urbanitae, página de información al inversor (artículo 19), sin tasa de impago ni declaración de resultados (consultada el 2 de septiembre de 2026)
7. Urbanitae, preguntas frecuentes y condiciones: entrada en la SPV por ampliación de capital, hipoteca de primer rango y agente de garantías en deuda, comisión de apertura del 5-7%, mínimo de 500 €, segregación en Lemonway/Mangopay
8. Urbanitae, blog: resultados del primer semestre de 2026 (158 M € transaccionados, más de 68 M € devueltos, 17 proyectos cerrados a una TIR media del 10%)
9. CNMV, registro de sociedades gestoras de instituciones de inversión colectiva (gestora del grupo, nº 299, febrero de 2026)
10. Reglamento (UE) 2020/1503, artículo 20, y Reglamento Delegado (UE) 2022/2115 sobre el cálculo y la publicación de las tasas de impago

Última actualización: 2 de septiembre de 2026 Redacción: Redacción de Inverscopio

Nota metodológica: los porcentajes de cartera (41% en préstamo, 71% todavía sin completar) son aritmética de Inverscopio sobre cifras absolutas publicadas por la propia Urbanitae, y así se indican en el texto. Los recuentos de retrasos elaborados por inversores en foros se mencionan como material no auditado de terceros, nunca como información de la plataforma.