Housers

LEE CON CAUTELA. Housers fue la plataforma pionera del crowdfunding inmobiliario en España y hoy mantiene autorización vigente de la CNMV. Es también la plataforma española con el historial adverso más largo del sector: dos expedientes sancionadores de la CNMV, una multa de la CONSOB italiana confirmada en apelación, una causa penal abierta promovida por ocho inversores, unas cuentas auditadas en las que la propia sociedad califica de “imprescindible” el apoyo de sus accionistas para seguir operando, y una cartera reciente en la que cerca del 60% del dinero prestado desde 2023 está vencido. En diciembre de 2025 cambió de denominación a CROWPIRE, S.L. Cambió el nombre; ni la sociedad, ni el número de registro, ni las obligaciones.

Puntuación Inverscopio: 3,2 / 10 - Evitar hasta que se aclare. No está en nuestra clasificación: esta ficha es una advertencia editorial, no una recomendación.

En breve: Fundada en 2015 · Madrid · CNMV, proveedor de servicios de financiación participativa nº 13, con efectos desde el 10 de noviembre de 2023 (antes PFP nº 20 desde el 2 de junio de 2017) · Sociedad CROWPIRE, S.L., NIF B87269999 · Unos 148,6 millones de euros captados desde 2015 · Mínimo actual 300 € por proyecto · Campañas abiertas a 2 de septiembre de 2026: ninguna

De un vistazo

Qué es Housers en 60 segundos

Housers es una plataforma española en la que inversores particulares prestan dinero a promotores inmobiliarios. Pones desde 300 €, el promotor recibe un préstamo con hipoteca de primer rango sobre el inmueble y, en teoría, tú cobras intereses trimestrales y recuperas el capital entre 12 y 36 meses después. La plataforma está autorizada por la CNMV bajo el reglamento europeo de financiación participativa, y la CNMV la supervisa directamente. Antes vendía otras cosas: participaciones en sociedades inmobiliarias entre 2015 y 2017, y préstamos participativos entre 2017 y 2019, ambos discontinuados. En diciembre de 2025 la sociedad pasó a llamarse CROWPIRE, S.L. y en febrero de 2026 anunció un relanzamiento con nueva dirección. A 2 de septiembre de 2026 la web pública sigue con la marca Housers y no tiene ninguna campaña abierta a inversión.

Lo que sí funciona

• La autorización es real, está vigente y la supervisa directamente la CNMV. El registro de la CNMV recoge a CROWPIRE, S.L., NIF B87269999, como proveedor de servicios de financiación participativa número 13, con efectos desde el 10 de noviembre de 2023, bajo el Reglamento (UE) 2020/1503. Comprobamos la ficha del registro el 2 de septiembre de 2026: está activa, no ha sido revocada ni suspendida, y una búsqueda de “Housers” en la base de advertencias de la CNMV no devuelve resultados. Eso importa, porque buena parte de los problemas del sector viene de plataformas que nunca estuvieron autorizadas. Housers completó además el paso del antiguo régimen español (PFP nº 20, de 2 de junio de 2017) al régimen europeo sin interrupción.

• La información de cartera es inusualmente detallada, y no favorece a la empresa. La página housers.com/es/estadisticas-legacy publica, añada a añada y producto a producto, capital financiado, capital devuelto, capital reestructurado, capital vencido, pérdida de capital consolidada, importes en recuperación y TIR entregada. La mayoría de sus competidores publica una sola cifra de morosidad y nada más. Housers publica los números que hacen difícil defender su propio titular, y eso es un punto real a su favor, aunque lo que muestran esos números sea malo.

Cosas a vigilar

• Cerca del 60% del dinero prestado desde 2023 está vencido. Tomando la tabla de añadas de la propia plataforma para la cartera con garantía hipotecaria: se financiaron 28.961.500 € en las añadas 2023, 2024, 2025 y 2026, y 17.354.000 € figuran como “capital vencido”, es decir, pasada la fecha de vencimiento. Eso es un 59,9%. Sumando los 2.670.000 € registrados como reestructurados, se llega al 69,1% de la cartera reciente vencida o renegociada. Estos dos porcentajes son aritmética de Inverscopio sobre las cifras publicadas por la plataforma, no cifras que Housers publique. La misma tabla muestra una rentabilidad entregada del 0,00% en las añadas 2025 y 2026. No podemos descartar que parte de ese capital vencido se haya cobrado después, pero la tabla tiene una columna separada de “capital devuelto”, lo que sugiere que no.

• La tasa de impago del titular no describe la misma cartera. La página de estadísticas publica una “tasa de impago” del 13,25%, obtenida de 3.385.000 € de mora sobre 25.551.500 € financiados en 87 proyectos. Ese conjunto no se concilia en ningún punto del sitio con los 131 o 133 proyectos con garantía hipotecaria, ni con los 41,5 M € de esa cartera, ni con los 28,96 M € financiados desde 2023. El 13,25% y la tabla de añadas no pueden ser a la vez un resumen justo de lo mismo. Quien lee solo el panel ve un 13,25%; quien abre la tabla que está dos clics más allá ve la mayoría de la cartera reciente vencida.

• No encontramos publicación del artículo 20, y por construcción una parte de la cartera nunca podría estar cubierta por ella. El artículo 20 del Reglamento (UE) 2020/1503 obliga a una plataforma autorizada a publicar anualmente las tasas de impago de los proyectos ofrecidos durante al menos los 36 meses anteriores, con el método del Reglamento Delegado (UE) 2022/2115. Revisamos las páginas de estadísticas, la de estadísticas históricas, las de información al inversor, el folleto de tarifas y la lista de documentos del pie, y no encontramos nada que mencione el artículo 20, el reglamento delegado, un periodo de referencia de 36 meses ni metodología alguna. Además, el artículo 20 se refiere a ofertas de préstamo: la cartera histórica de equity (19,65 M €, 2015-2017) y la de préstamos participativos (21,30 M €, 2017-2019) quedan fuera de su alcance por definición. Son 40,95 M € de unos 148,6 M € captados, alrededor del 28% de todo lo levantado por la plataforma (de nuevo, aritmética nuestra) que ninguna obligación de publicar tasas de impago alcanzaría. Y casi todos los 40,2 M € que siguen “en recuperación” están precisamente en esas dos carteras.

• Dos expedientes sancionadores de la CNMV, y solo uno anulado, por un motivo técnico y no por los hechos. En septiembre de 2019 la CNMV publicó tres sanciones por un total de 215.000 € (BOE-A-2019-13701, de 26 de septiembre de 2019): 90.000 € por infracción grave y reiterada del deber de neutralidad y de actuar en el mejor interés del cliente en la presentación de rentabilidades, comisiones, riesgos y advertencias; 75.000 € por realizar actividades no incluidas en su autorización; y 50.000 € por publicar un proyecto que no cumplía las condiciones legales. No hemos podido establecer si esa sanción llegó a recurrirse en vía judicial, y no afirmamos que lo hiciera ni que no lo hiciera. En noviembre de 2021 la CNMV publicó una segunda multa, esta vez única, de 130.000 € por infracción muy grave relacionada con actividades fuera de la autorización junto con las normas de neutralidad y conflictos de interés (BOE-A-2021-18970, de 18 de noviembre de 2021). Esa segunda multa fue anulada por la Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 3ª, en sentencia de 7 de febrero de 2024 (recurso 2044/2021). El motivo importa y conviene decirlo con precisión: la Ley 18/2022 derogó el precepto de la Ley 5/2015 en el que se apoyaban los cargos, y el tribunal aplicó retroactivamente el régimen posterior más favorable, concluyendo que la conducta ya no era sancionable. El tribunal no entró a revisar si la conducta se produjo. No es, por tanto, una absolución sobre el fondo. Tampoco hemos podido confirmar si la CNMV llevó el asunto al Tribunal Supremo.

• La CONSOB italiana la sancionó y ganó en apelación. La CONSOB, el supervisor italiano de los mercados, suspendió la oferta de Housers a residentes en Italia en diciembre de 2017 (delibera 20242, de 20 de diciembre de 2017), la prohibió en marzo de 2018 (delibera 20345, de 21 de marzo de 2018, cuyo expediente recoge 775 inversores italianos y 1.308.727 € captados en 30 proyectos) y en noviembre de 2019 le impuso una multa de 100.000 € (delibera 21156, de 20 de noviembre de 2019) por realizar una oferta pública sin folleto entre julio de 2017 y marzo de 2019 y por continuar haciéndola durante quince meses pese a la orden de suspensión de la propia CONSOB. Housers la recurrió. Las cuentas anuales auditadas de la propia sociedad correspondientes a 2024 recogen que la Corte d’Appello di Roma desestimó el recurso y confirmó la sanción, con intereses y costas. Es la única sanción contra Housers que ha pasado por un tribunal y ha resistido.

• Una sociedad que reconoce en sus propias cuentas que depende del apoyo de sus accionistas para continuar. Las cuentas del ejercicio 2024 publicadas por la compañía muestran una cifra de negocio de 878.902 €, una pérdida del ejercicio de 1.181.526 €, pérdidas acumuladas de 10.159.869 €, un patrimonio neto de 110.502 € y una tesorería de 92.013 €, con fondo de maniobra negativo. La nota 2.3 señala que las cuentas se formulan bajo el principio de empresa en funcionamiento apoyándose en el respaldo recibido de los accionistas de la matriz, respaldo que los administradores califican de “imprescindible” para que la sociedad pueda seguir operando con normalidad. La pérdida de 1,18 M € superó los 728.687 € aportados ese año. Las mismas cuentas revelan un préstamo de 117.000 € de la plataforma a su propia matriz al 3%, concedido por una sociedad con 92.013 € de tesorería. El tipo de opinión de auditoría sobre esas cuentas es uno de nuestros puntos pendientes y no debe darse por favorable.

• Hay inversores en los tribunales, y la propia empresa lo publica. Las cuentas auditadas de 2024, en su nota 16.5, recogen entre otros: DP 1935/2021, ante el Juzgado de Instrucción nº 50 de Madrid, promovidas por ocho inversores por presunta estafa, procedimiento abierto, con declaración del cofundador Antonio Brusola Valls el 17 de diciembre de 2024; DP 189/2023, promovidas por veintisiete inversores por presunta asociación ilícita, estafa, falsedad documental y falsedad de cuentas anuales, archivadas con sobreseimiento libre; y PV 1903/2023, una reclamación por incumplimiento del deber de información que las cuentas registran como resuelta a favor del inversor. Al margen de eso, existe desde 2020 una asociación de afectados inscrita en el registro nacional de asociaciones, y medios españoles identificados (idealista y El Confidencial Digital) informaron en 2020 de querellas por proyectos como Santa Eulalia y La Boladilla Village. Esas presentaciones de 2020 son reclamaciones de inversores cuyo desenlace no hemos podido rastrear más allá de julio de 2020, y todos los procedimientos penales españoles con final conocido han terminado hasta ahora en archivo. La posición declarada de la empresa es que responden los promotores, no la plataforma.

• Ni proyectos abiertos, ni liquidez, y una comisión mensual por esperar. El 2 de septiembre de 2026 la página de oportunidades devolvía cero proyectos en financiación o próximos, frente a 77 financiados, 54 cerrados y 2 no financiados. El mercado secundario, un mecanismo de cesión de derechos de crédito, registró 2.084 € de volumen en 2023 y 0 € en 2024, 2025 y 2026; no hay página pública de mercado ni instrucciones para vender. Mientras tanto, se aplica una comisión de 2,50 € al mes a las cuentas con saldo que no han invertido recientemente, y el folleto de tarifas permite una comisión de formalización de hasta el 10% del importe invertido y una comisión de recobro de hasta el 20% de lo reclamado a un promotor moroso. El propio panel de Housers indica una duración final media de 18 meses frente a los 12 previstos.

Qué significa para los inversores

Si tienes dinero invertido, esta ficha te importa más que a nadie. Tres puntos prácticos. Primero, el cambio de denominación a Crowpire es un cambio de nombre: la misma persona jurídica, el mismo NIF (B87269999), el mismo número de registro (13) y las mismas obligaciones, así que tus contratos no se ven afectados. Segundo, la suerte de tu capital depende de promotores concretos, no de la marca; la tabla de añadas es la fotografía honesta de dónde está la cartera, y el 13,25% del titular no lo es. Tercero, conserva toda la documentación: las cuentas de la propia empresa recogen una reclamación por incumplimiento del deber de información resuelta a favor del inversor, así que si crees que un proyecto concreto se te vendió mal, valora asesoramiento jurídico español sobre tus hechos, no sobre el consenso de un foro.

Si te planteas invertir hoy, la pregunta ni siquiera se plantea: no hay proyectos abiertos. Y si los hubiera bajo el relanzamiento de Crowpire, el argumento para esperar es sencillo y comprobable: la propia tabla de la plataforma muestra la mayoría de la cartera reciente vencida, sus propias cuentas describen una dependencia del dinero de los accionistas, y el relanzamiento lo dirige un consejero delegado nombrado en febrero de 2026 que, según la prensa de entonces, aún no era accionista. Nada de eso es irreparable, y todo es comprobable dentro de seis o doce meses.

Lecciones (qué mirar en otras plataformas)

• “Respaldado por inmuebles” no garantiza nada por sí solo. Mira la garantía real, su rango y su valoración, no la etiqueta. Housers exige hipoteca de primer rango en su producto actual y aun así el 59,9% de lo prestado desde 2023 está vencido.
• Una licencia te dice quién vigila, no si los préstamos se están devolviendo. Housers tiene una autorización europea plena y supervisión directa de la CNMV. Los números de debajo siguen siendo malos.
• Busca la publicación del artículo 20, no el titular de morosidad. Cuando el titular y la tabla detallada no cuadran, cree a la tabla.
• Un cambio de marca no reinicia el historial. Comprueba siempre la sociedad que hay detrás, su NIF y su número de registro.
• La liquidez es la primera víctima. Un mercado secundario que registra 0 € de volumen durante tres años no es un mercado secundario.

Preguntas frecuentes

¿Housers sigue autorizada? ¿Sigue operando? Sí a lo primero y solo en parte a lo segundo. Comprobamos el registro de la CNMV el 2 de septiembre de 2026: CROWPIRE, S.L., NIF B87269999, figura como proveedor de servicios de financiación participativa número 13, con efectos desde el 10 de noviembre de 2023, y la autorización no ha sido revocada ni suspendida. La web funciona y sus datos de cartera están actualizados. Pero ese día no había ningún proyecto abierto a inversión: 77 financiados, 54 cerrados, 2 no financiados y cero en financiación o próximos.

¿Crowpire es una empresa distinta de Housers? No. Es la misma persona jurídica con otro nombre: mismo NIF (B87269999), misma dirección en Madrid, misma inscripción registral y mismo número 13 en la CNMV. El cambio de denominación se inscribió el 22 de diciembre de 2025 y el relanzamiento comercial se anunció en febrero de 2026. El cambio no reinicia ninguna obligación con los inversores existentes.

¿Ha sido sancionada por los reguladores? Sí, en dos países. La CNMV publicó sanciones por 215.000 € en septiembre de 2019 (BOE-A-2019-13701) y otra de 130.000 € en noviembre de 2021 (BOE-A-2021-18970). La de 2021 fue anulada por la Audiencia Nacional el 7 de febrero de 2024, pero porque una ley posterior (Ley 18/2022) suprimió el precepto sancionador y se aplicó retroactivamente el régimen más favorable: el tribunal no juzgó si los hechos ocurrieron. En Italia, la CONSOB suspendió y después prohibió la oferta a residentes italianos en 2017 y 2018 y le impuso una multa de 100.000 € en noviembre de 2019; esa multa fue confirmada en apelación por la Corte d’Appello di Roma, según recogen las propias cuentas auditadas de la sociedad.

¿Hay inversores demandando? ¿Ha ganado alguno? Las dos cosas. Las cuentas auditadas de 2024 (nota 16.5) recogen unas diligencias penales abiertas promovidas por ocho inversores por presunta estafa ante el Juzgado de Instrucción nº 50 de Madrid (DP 1935/2021); otras promovidas por veintisiete inversores que fueron archivadas con sobreseimiento libre (DP 189/2023); y una reclamación civil por incumplimiento del deber de información resuelta a favor del inversor (PV 1903/2023). Más allá de esas, medios españoles informaron de querellas presentadas en 2020 por una asociación de afectados: son reclamaciones de inversores cuyo desenlace no hemos podido rastrear.

¿Qué publica Housers sobre impagos y pérdidas? Una “tasa de impago” del 13,25% en su página de estadísticas y una tabla añada a añada mucho más detallada en su página de estadísticas históricas. Las dos no cuadran: la tabla detallada muestra cerca del 60% del dinero prestado desde 2023 vencido, según nuestro propio cálculo sobre sus cifras. No encontramos ninguna publicación que cumpla el artículo 20 del reglamento europeo. Y conviene recordar que ese artículo cubre ofertas de préstamo, de modo que las carteras históricas de equity y préstamo participativo, alrededor del 28% de todo lo captado, quedarían fuera en cualquier caso.

En resumen

Housers es el caso raro en el que la licencia sale bien y casi nada más. La autorización de la CNMV está vigente y bajo supervisión directa, y la plataforma publica una cartera más detallada que la mayoría de sus competidores. Lo que muestra esa cartera es que cerca del 60% del dinero prestado desde 2023 está vencido, que las añadas 2025 y 2026 no han entregado nada y que unos 40,2 M € siguen en recuperación. Alrededor de eso hay dos expedientes sancionadores de la CNMV, una multa italiana confirmada en apelación, una causa penal abierta promovida por ocho inversores, unas cuentas que califican de imprescindible el apoyo de los accionistas, cero proyectos abiertos y ningún mecanismo de salida que funcione. El cambio a Crowpire cambia el nombre de la puerta y nada de lo que hay detrás. Nuestra posición es esperar: que el relanzamiento produzca un año completo de nueva actividad, una publicación del artículo 20 y unas cuentas de 2025 y 2026 que se sostengan solas, y revisarlo entonces.

Comprueba tú mismo la autorización vigente en el registro de proveedores de servicios de financiación participativa de la CNMV antes de tomar cualquier decisión.

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Fuentes

1. CNMV - registro de proveedores de servicios de financiación participativa, ficha de CROWPIRE, S.L. (NIF B87269999), nº 13, efectos 10/11/2023 (consultado el 2 de septiembre de 2026)
2. BOE-A-2019-13701, «BOE» núm. 232, de 26 de septiembre de 2019 - publicación por la CNMV de sanciones por un total de 215.000 € a Housers Global Properties (90.000 € art. 92.1.h, 75.000 € art. 92.1.d y 50.000 € art. 92.2.f de la Ley 5/2015)
3. BOE-A-2021-18970, «BOE» núm. 276, de 18 de noviembre de 2021 - publicación por la CNMV de una sanción de 130.000 €
4. Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 3ª, sentencia de 7 de febrero de 2024, recurso 2044/2021, que anula la sanción de 2021 por aplicación retroactiva del régimen más favorable tras la Ley 18/2022 (texto alojado por la CNMV)
5. CONSOB - delibera nº 21156, de 20 de noviembre de 2019, multa de 100.000 € (arts. 94.1 y 99.1.b TUF), precedida de la delibera nº 20242, de 20 de diciembre de 2017 (suspensión) y de la delibera nº 20345, de 21 de marzo de 2018 (prohibición; 775 inversores italianos y 1.308.727 € en 30 proyectos)
6. Housers - cuentas anuales auditadas de los ejercicios 2024 y 2023, incluidas la nota 2.3 (empresa en funcionamiento) y la nota 16.5 (litigios: DP 1935/2021, DP 189/2023, PV 1903/2023 y el resultado ante la Corte d’Appello di Roma)
7. Housers - estadísticas históricas: cartera añada a añada por producto (capital financiado, devuelto, reestructurado, vencido, pérdida consolidada, en recuperación y TIR entregada) (datos generados el 2 de septiembre de 2026)
8. Housers - panel de estadísticas, con la “tasa de impago” del 13,25% y la TIR entregada del 7,45% frente al 8,92% objetivo
9. Housers - preguntas frecuentes de inversores, información básica al inversor y folleto de tarifas en vigor desde el 11 de diciembre de 2024 (mínimo 300 €, comisión de inactividad de 2,50 €/mes, formalización 0-10%, recobro hasta el 20%)
10. EL ESPAÑOL / Invertia, 11 de febrero de 2026 - “Juan Guruceta relanza Housers como Crowpire”
11. EL ESPAÑOL / Invertia, 20 de febrero de 2024 - “La Audiencia Nacional da la razón a Housers frente a la multa de 130.000 euros”
12. idealista/news, 29 de junio de 2020 - “Los afectados por Housers se asocian” y El Confidencial Digital, 29 de julio de 2020 - “Inversores particulares se querellan contra la plataforma Housers” (reclamaciones de inversores; desenlace no rastreado más allá de julio de 2020)
13. Reglamento (UE) 2020/1503, artículo 20, y Reglamento Delegado (UE) 2022/2115 sobre el cálculo y la publicación de las tasas de impago

Última actualización: 2 de septiembre de 2026 Redacción: Redacción de Inverscopio

Nota metodológica: cada afirmación negativa de esta ficha se apoya en un documento del regulador, una resolución judicial, una publicación del BOE, las cuentas auditadas de la propia sociedad o sus propias tablas publicadas. Las reclamaciones de inversores se presentan como lo que son, reclamaciones. Los porcentajes marcados como aritmética de Inverscopio son cálculos nuestros sobre cifras absolutas publicadas por la plataforma. No constituye una acusación ni una recomendación de inversión.